アメリカでの不動産売買にかかる税金、固定資産税

不動産の売買にかかる税金は？という質問をよく聞かれる。自分で住むためはもちろん、投資目的で不動産売買を検討されている方も多いのでは。

アメリカで不動産を購入することを検討している方は、まずじっくりとリサーチする必要が有る。州によってかかる税金の種類や税率が異なる。更には、不動産の売買取引には税金だけでなく様々なコストがかかる。不動産仲介業者(realtor)の仲介料(commission)（通常、売り手側が売る側の仲介業者と買う側の仲介業者それぞれに最終価格の３％ずつ支払う）、エスクロー費用、査定・調査(inspection)、保険などである。この記事では、税金に絞って取り扱う。

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まず、固定資産税は以前の記事でも紹介した通り、毎年元旦に固定資産を所有しているオーナーに課せられる。ただし、支払期限が１０月だったり、納税期限が長いため、前オーナーが支払っていない場合、購入者がその年の固定資産税を全額負担というケースも見られる。

例えば、テキサス州ダラス市にA氏（アメリカ在住、収入もアメリカでの給与所得のみとする）が一軒家を所有しているケース。

２０１８年度の固定資産税は２０１８年の元旦に所有主であるA氏に課税される。A氏は２０１８年６月３０日にその一軒家をB氏に売却した。テキサス州の固定資産税の納税は１０月末まで（翌年１月末時点で未納の場合、ペナルティーと利息が課せられる）なので、６月末の時点ではA氏は当然２０１８年度分の固定資産税は支払っていない。アメリカではキャッシュフローの観点から、支払期限ギリギリで支払うことが一般的に多い。テキサス州のルールでは、固定資産税は固定資産にかかるものであるため、納税期限にその固定資産を所有している者の責任になる。つまり、B氏に納税義務が移るのである。

そこで、６月末の時点で売買契約を交わす前に相互合意の上で、２０１８年度のうち、A氏が保有していた期間とB氏が保有していた期間とで税額を割ることも交渉次第では可能である。もしくは、交渉の中で２０１８年度のみ前所有者（この例の場合A氏）に負担してもらうということも可能。全ては交渉次第の国である。状況にもよるが、ダメもとで言ってみても損はないかもしれない。

話は少し逸れるが、固定資産税はカウンティーが査定した固定資産の額に基づいて税金が決まる。よって、納税者（固定資産の所有者）が査定額に納得しないようであれば（査定金額が高すぎる場合）、不服申し出をして、証拠など提出して査定金額の調整を申し出ることもできる。周りのアメリカ人の話では、壊れかけのフェンスや雨漏りしている屋根の写真など、色々な証拠をカウンティーのタックスオフィスに持参して金額の調整を希望するのはもはや一般的に行われているとのこと。

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州によって税法が異なり、不動産を買った場合に係る税金の種類も異なるため、州税法を確認する必要がある。アメリカで不動産を購入した場合、通常、売上・使用税sales and use taxがかかる州や取引税transfer taxがかかる州があります。

更には、州によって税金の納税義務者が、売った側なのか、買った側なのかも異なってくる。
不動産仲介業者を通じて不動産を購入する場合は税金関係の手続き等もアドバイスをくれることがあるので、上手く付き合うとgood！