アメリカの固定資産税を節税する方法

I.                   アメリカの不動産税を低くする方法、節税方法

固定資産税の課税方法はこちらの記事でとりあげましたが、不動産を持っていると毎年不動産税を支払わなくてはなりません。

そこで今回は不動産税の節税方法について取り上げます。

まず、大まかな課税の流れを説明します。固定資産税は市・群が管轄している地方税です。基本的な課税の流れは：

①　市・群が固定資産を鑑定し、適正価格を評価

↓

②　市・群が鑑定通知を固定資産の所有者へ開示

↓

③　市・群が固定資産税の課税金額を請求

↓

④　固定資産税を納税

この記事でとりあげる異議申し立ては②と③の間に行うものと考えてください。

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A.                 まずは鑑定通知(assessment letter)を確認

市・郡が行う固定資産税の鑑定内容を詳しく確認して下さい。鑑定内容に誤りがある場合、タックスオフィスに間違いを指摘して税金を正しくしてもらえます。

例えば、敷地面積、建物の面積、ベッドルーム・バスルームの数が実際よりは多く見積もられていた、ガレージがないのにガレージがあるのを前提で税金の計算がされているケースなどもあるようなので、請求書は必ず確認してください。

固定資産税は地域によって課税方法、計算方法、支払期限などルールが全く異なりますが、基本的には、タックスオフィスが固定資産の鑑定を行い、鑑定通知を発行、それから最終的に請求書(tax statement)を発行します。

重要なのは、鑑定通知が届き、請求書が送られてくる前に鑑定内容を確認することです。請求書が送られてきてから間違いに気づいた場合、その年の固定資産税を変えるのは難しいと思われます。

B.                 免税要件を満たしているかどうか

各地域で優遇税制措置がとられています。中でも多くの地域で免税・減税処置がとられているもの：

·         家 (homestead exemption)　所有者が主な住居とする家という要件を設けているところが多いようです。商業、投資目的の建物・住居は適用されません。

·         高齢者(senior exemption)　地域によって適用される年齢が異なるので要確認です

·         身体障碍者(disabled)

·         復員軍人(military veterans)

·         省エネルギーリフォーム(energy efficient improvements)

·         低所得者(low income homeowners)

Exemption（免税）と呼ばれていますが、実際には全額免税ではないことがほとんどなのでご注意を。

各地域での免税・減税要件を確認し、適切に免税・減税処置が行われているかどうか確認します。もし免税・減税が適用されていない場合や、新しく固定資産を購入した場合、免税を申請する必要があります。こちらも期限があるため、各タックスオフィスにお問い合わせください。

C.                 タックスオフィスにアピール（異議申し立て）

固定資産税の鑑定内容に誤りがある場合や、課税金額、固定資産の鑑定額に納得がいかない場合、行政に異議申し立てをすることができます。

但し、異議申し立てをするのにも期限が決められています。各タックスオフィスに確認してください。期限を過ぎると基本的には異議申し立ては受け付けてくれません。

1.                  異議申し立ての方法

·         弁護士や鑑定士等を雇い、代理で異議申し立てをしてもらう方法。成功報酬で契約できるところもあるようです。

·         自分で直接行政に異議申し立てをする。

2.                  異議申し立ての準備

自分で異議申し立てをする場合色々と事前準備が必要となります。

鑑定内容に誤りがある場合、それを指摘すればいいので比較的簡単ですが、鑑定評価額に納得がいかない場合、適正価格がいかに評価額より低いのか証明しなくてはなりません。

そこで必要となってくるのが、近所の似たような物件と比較をすることです。敷地・建物面積や築年数、ベッドルーム・バスルームの数、など細かく比較していき似ている物件をみつけ、その価格と比較します。タックスオフィスに連絡するとこれらの情報を開示してくれる行政もあるので確認することをお勧めします。

更には、家のコンディションが古くアップデートが必要な場合、それらを提示することもできます。例えば、屋根が古くて修理するのに$10,000かかる等のケースです。

購入したての固定資産の場合で、鑑定評価額より購入金額が低い場合は買った時の契約書など、購入価格がわかるものを提示するのもいいかもしれません。

3.                  異議申し立てのプロセス

書面または実際にタックスオフィスに行ってアピールすることもできます。詳しい異議申し立ての方法は、鑑定通知書にも記載されていると思います。市・郡の税収の多くを占めている固定資産税なので、電話でタックスオフィスに問い合わせすると結構丁寧に細かく教えてくれるところが多いと思います。

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